Stars Capital – Phân tích điểm nhấn đầu tư, dự phóng kết quả kinh doanh và nhận định cổ phiếu KDH của Nhà Khang Điền trong thời gian tới.
VNDirect Research khuyến nghị cổ phiếu VPB như thế nào?
Lợi nhuận KienlongBank (cổ phiếu KLB) tăng mạnh vì lý do gì?
8% dân số mở tài khoản, công ty chứng khoán lãi lớn vì từ cho vay margin
Stars Capital cung cấp dịch vụ M&A doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán
Mới đây, Chứng khoán VNDirect (VNDirect Research) đã có báo cáo phân tích về hoạt động kinh doanh, dự phóng kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, đồng thời đưa ra quan điểm nhận định cổ phiếu KDH trong thời gian tới.
Luận điểm đầu tư
Doanh thu 2024 tăng trưởng ấn tượng nhờ hoạt động bàn giao mạnh mẽ doanh thu 9T23 giảm nhẹ 3,3% so với cùng kỳ (svck) còn 1.616 tỷ đồng (66,7 triệu USD) do KDH chỉ tập trung phát triển một vài dự án trọng điểm trong giai đoạn kinh tế nhiều biến động.
VND kỳ vọng doanh thu 2024 của KDH sẽ tăng mạnh 105,5% svck lên 4.578 tỷ đồng (187,7 triệu USD), nhờ vào doanh thu ghi nhận từ bàn giao dự án Privia (mở bán vào T11/23 và dự kiến bàn giao vào Q4/24), và dự án Clarita (đã xây dựng vào T10/23 dự kiến bàn giao vào Q4/24).
Bên cạnh đó, các nút thắt khó khăn đối với KDH đang dần được tháo gỡ. Nhiều yếu tố tích cực tác động lên triển vọng ngành trong 2024: Mặt bằng lãi giảm kích thích nhu cầu của người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản; các cơ quan chức năng đang quyết liệt tháo gỡ nút thắt pháp lý của hàng loạt dự án bất động sản; các doanh nghiệp bất động sản tích cực tái cấu trúc nguồn vốn bằng cách giảm nợ vay và tăng cường hợp tác với các đối tác lớn có uy tín.
VND dự phóng lợi nhuận năm 2024 của KDH sẽ tích cực hơn nhờ xu hướng vĩ mô được cải thiện. Mặt bằng lãi suất hạ cùng với các nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ một cách quyết liệt sẽ hỗ trợ các đợt mở bán mới của KDH. KDH có thể sẽ mở bán dự án căn hộ phân khúc trung cấp The Privia với tỷ lệ hấp thụ đạt 60-70% trong 2023, và dự án The Clarita trong năm 2024 sẽ mang tới giá trị ký bán giai đoạn 2023-24 tăng trưởng ấn tượng lần lượt tăng 44,3%/16,0% svck.
Hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm 2023 của KDH
Theo VND, doanh thu quý 3/2023 của KDH giảm do doanh nghiệp chỉ tập trung vào một số dự án chính.
Cụ thể, doanh thu quý 3/2023 giảm 23,5% svck xuống còn 616,4 tỷ đồng (25,3 triệu USD) do KDH thu hẹp danh mục phát triển các dự án và chủ yếu tập trung vào một số dự án trọng điểm. Dự án Classia đã hoàn thành việc xây dựng và cơ sở hạ tầng của tất cả 176 căn nhà phố và bàn giao 132 căn vào cuối Q3/23, với tỷ lệ hấp thụ đạt 92%.
Dự án Privia gồm 3 block cung cấp 1.043 căn hộ đang được triển khai xây dựng: Block A đã xây dựng đến tầng 16, Block B đến tầng 18 và Block C đến tầng 21; dự án sẽ được mở bán vào 11/2023 và dự kiến bàn giao vào quý 4/2024.
Dự án Privia của Nhà Khang Điền – KDH (ảnh: duankhangdien.net)
Trong 9 tháng năm 2023, KDH ghi nhận doanh thu đạt 1.626 tỷ đồng (66,2 triệu USD) (chỉ giảm 3,3% svck) chủ yếu từ việc bàn giao dự án Classia (khoảng 50 căn – phân khúc nhà phố), hoàn thành 73,0% dự phóng lợi nhuận của chúng tôi cho năm 2023. VND kỳ vọng hoạt động bàn giao dự án Classia và phần còn lại của các dự án khác trong quý 4/2023.
VND cho rằng, biên lợi nhuận gộp của KDH đã có sự cải thiện, tuy nhiên biên lợi nhuận ròng bị ảnh hưởng đáng kể do chi phí tài chính tăng cao và sự thiếu hụt của khoản thu nhập bất thường.
Sản phẩm được bàn giao trong 9 tháng năm 2023 chủ yếu ở phân khúc nhà phố (khoảng 50 căn) từ dự án Classia với giá trung bình từ 18 tỷ đồng – 50 tỷ đồng/căn (0,7 triệu USD – 2,0 triệu USD). Dự án Classia đóng góp hơn 90% vào doanh thu 9 tháng đầu năm của KDH và có tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn các dự án khác. Nhờ đó, biên lợi nhuận gộp 9 tháng năm 2023 đã cải thiện đáng kể lên 78,9%, (+14,4 điểm % svck). Tuy nhiên, chi phí tài chính 9T23 tăng 67,0% yoy lên 87 tỷ đồng (3,6 triệu USD) và thu nhập khác giảm mạnh chỉ còn 41 tỷ đồng (1,7 triệu USD – 91,4% svck) do thiếu khoản thu nhập bất thường. Vì vậy, KDH ghi nhận biên lợi nhuận ròng giảm đáng kể xuống 40,3% trong 9 tháng năm 2023 (-18,2 điểm % svck). Lợi nhuận ròng 9 tháng năm 2023 giảm 33,4% svck nhưng vẫn hoàn thành dự báo lợi nhuận ròng cả năm của VND là 856 tỷ đồng (34,8 triệu USD).
Động lực tăng trưởng chính giai đoạn 2023-24 đến từ dự án The Classia và dự án The Privia. Theo đó, lợi nhuận của KDH có thể sẽ duy trì ổn định từ quý 4/2023 trở đi nhờ việc bàn giao phần còn lại của dự án Classia (44 căn nhà phố) cũng như kế hoạch bàn giao dự án trọng điểm Privia trong năm 2024. Mặt khác, lãi suất giảm và tổng nợ vay của KDH giảm đáng kể 26,4% so với đầu năm xuống còn 4.984 tỷ đồng (202,9 triệu USD) sẽ giúp lợi nhuận được cải thiện.
Năm 2024 kỳ vọng tăng trưởng ấn tượng nhờ mức nền thấp của năm 2023
VND đã điều chỉnh dự phóng kết quả kinh doanh cho giai đoạn 2023-25 của KDH. VND điều chỉnh tăng doanh thu bàn giao nhà 2024 nhờ giá bán thực tế của dự án Privia cao hơn giả định. Theo đó, biên lợi nhuận gộp năm 2024 KDH sẽ giảm 13,8 điểm % do sản phẩm bàn giao chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp (dự án Privia) khi so với năm 2023, phần lớn sản phẩm bàn giao là nhà phố
(dự án Classia), có tỷ suất lợi nhuận gộp tốt hơn. Sự phục hồi của biên lợi nhuận gộp trong năm 2025 được thúc đẩy bởi các hoạt động bàn giao phân khúc thấp tầng với biên lợi nhuận gộp tốt hơn (dự án Clarita, Solina).
Theo nhận định của VND, giá trị ký bán tăng trưởng tốt nhờ sản phẩm phù hợp với khách hàng. Một số yếu tố tích cực tác động lên triển vọng ngành bất động sản 2024 như: mặt bằng lãi suất điều chỉnh giảm kích thích nhu cầu của người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản; các cơ quan quản lý đang tích cực giải quyết các dự án vướng thủ tục pháp lý trong bối cảnh nguồn cung mới tại TP.HCM giảm đáng kể 57,2% svck xuống còn khoảng 7.700 căn trong khi thủ tục pháp lý phê duyệt dự án xây dựng mới bị trì hoãn, các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, và vấn đề mất cân đối cung cầu nhà ở; các doanh nghiệp bất động sản tích cực tái cấu trúc nguồn vốn bằng cách giảm nợ vay và tăng cường hợp tác với các đối tác lớn có uy tín.
Do đó, VND tin rằng doanh số ký bán của KDH sẽ tăng trưởng mạnh mẽ và ít chịu ảnh hưởng bởi những khó khăn còn tồn đọng của thị trường hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành nhờ sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sự của người mua nhà, pháp lý dự án minh bạch và sản phẩm đã tạo được uy tín trên thị trường.
KDH hiện có ba dự án trọng điểm đã có được giấy phép xây dựng, bao gồm The Privia (cung cấp 1.043 căn hộ trung cấp, đang xây dựng) và The Clarita (cung cấp 159 căn hộ thấp tầng, đã hoàn tất thủ tục đền bù) và The Solina giai đoạn 1 (500 căn thấp tầng, đã hoàn tất thủ tục đền bù).
Dự án The Solina của Nhà Khang Điền (KDH)
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất hạ nhiều cùng với các nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ một cách quyết liệt kỳ vọng giúp các đợt mở bán mới của KDH sẽ đạt kỳ vọng.
VND kỳ vọng KDH sẽ mở bán dự án căn hộ phân khúc trung cấp The Privia với tỷ lệ hấp thụ đạt 60-70% trong 2023 và dự án The Clarita trong năm 2024 sẽ mang tới giá trị ký bán giai đoạn 2023-24 tăng trưởng ấn tượng lần lượt tăng 44,3%/16,0% svck.
Theo ước tính của VND, trong năm 2023, doanh thu của KDH giảm 23,5% svck xuống còn 2.228 tỷ đồng (91,4 triệu USD), với biên LN gộp tăng 13,7 điểm % svck lên 61,2% nhờ bàn giao dự án thấp tầng Classia. Biên lợi nhuận gộp sẽ thu hẹp trong năm 2024 và giảm xuống còn 47,4%, giảm 13,8 điểm % do sản phẩm bàn giao ở phân khúc trung cấp với biên lợi nhuận gộp thấp hơn (dự án The Privia), chiếm 67,6% doanh thu năm 2024. Lợi nhuận ròng giai đoạn 2024-25 lấy lại mốc hơn 1.000 tỷ đồng với mức tăng lần lượt đạt +59,2% svck/+4,0% svck nhờ doanh thu ký bán giai đoạn 2023-24 từ dự án The Privia, dự án The Clarita.
Khuyến nghị cổ phiếu KDH
Qua những luận điểm phân tích trên, VND đã nâng khuyến nghị từ Trung lập lên Khả quan với giá mục tiêu 39.400 đồng/cổ phiếu.
VND nâng giá mục tiêu của KDH dựa trên các yếu như: Phản ánh chi phí vốn đã điều chỉnh giảm đáng kể so với lần cập nhật trước. Giả định WACC thấp hơn là 13,6% (từ 14,8% trong báo cáo
cập nhật trước), với lãi suất phi rủi ro Rf là 2,7% (lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm của Chính phủ Việt Nam tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2023) và phần bù rủi ro thị trường Rm là 9,6% (theo điều chỉnh từ NYU Stern). Bên cạnh đó, giá bán thực tế của dự án The Privia cao hơn 14,3% so với giả định trong báo cáo VND đã cập nhật trước đó.
VND ưa thích cổ phiếu KDH vì doanh nghiệp này có quy mô, năng lực tài chính, quỹ đất lớn có
vị trí tiềm năng tại TP.HCM (gồm khoảng 606ha đất khu dân cư và 110ha đất cho khu công nghiệp tính đến cuối Q3/23) cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý. Những yếu tố này giúp KDH nắm bắt tốt nhu cầu sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.
Bên cạnh đó, KDH sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp, phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu sử dụng thực của người dân.
Đặc biệt, cấu trúc tài chính của KDH đã được củng cố đáng kể so với đầu năm, với tổng nợ vay giảm 26,4% so với đầu năm xuống còn 4.984 tỷ đồng (204,4 triệu USD) nhằm duy trì sức khỏe tài chính lành mạnh trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.
Ngoài ra, KDH đã hợp tác với Keppel Land để phát triển hai dự án trọng điểm tại TP Thủ Đức là dự án The Clarita và dự án The Emeria, với mức tổng đầu tư của Keppel là 3.180 tỷ đồng để mua 49% cổ phần của cả hai dự án, tương đương 47,6% giá trị hợp lý của hai dự án theo mô hình định giá DCF của chúng tôi. Điều này không chỉ cung cấp nguồn vốn cho KDH phát triển các dự án mà còn đảm bảo các dự án được phát triển toàn diện cùng với tập đoàn có tên tuổi, mà còn giúp KDH giảm thiểu rủi ro của việc phát triển dự án độc lập.
Tiềm năng tăng giá đến từ việc các cơ quan quản lý vào cuộc quyết liệt hơn nhằm giải quyết các nút thắt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, qua đó giúp tâm lý thị trường chung được cải thiện.
Tuy nhiên, khi đầu tư cổ phiếu KDH cũng cần chú ý đến một số rủi ro như: Tiến độ bàn giao, cấp phép xây dựng và cấp phép mở bán mới chậm hơn dự kiến; sức hấp thụ của các đợt mở bán mới của KDH chưa đạt kỳ vọng.
Trên thị trường chứng khoán, mở cửa phiên giao dịch ngày 16/11, giá tham chiếu của cổ phiếu KDH là 31.950 đồng/cổ phiếu.
Thông tin liên hệ:
Công ty Cổ phần Đầu tư Stars Capital
Văn phòng giao dịch: Toà Vinaconex2, đường Nghiêm Xuân Yêm, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0963307675
Khách hàng cần tư vấn về thị trường chứng khoán, đầu tư chứng khoán, mã cổ phiếu tiềm năng tại nhóm Zalo: Stars Capital Tư Vấn Chứng Khoán
Khách hàng đang gặp khó khăn về tài chính cần tư vấn giải pháp về dòng tiền, cần cơ cấu doanh nghiệp, cơ cấu tài sản và dịch vụ M&A doanh nghiệp niêm yết có thể trao đổi tại nhóm Zalo: Stars Capital – Cơ Cấu Doanh Nghiệp.
